למרות הציפיות וההתעסקות התקשורתית ‏(והממשלתית‏) בנושא, מחירי הנכסים בישראל ממשיכים להתייקר.

​

אוכלוסיית חיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל, כוללת 265 אלף תושבים ‏(נכון ל–2010‏), 25% מהם יוצאי חבר המדינות, 10% ערבים ‏(רובם נוצרים‏) ו–4,000 יוצאי אתיופיה. העיר מדורגת בדרגה שבע מתוך עשר בדירוג החברתי כלכלי
. מחירי הנכסים בחיפה החל מ2008, נמצאים בנסיקה מתמדת. האם עליות המחירים בבירה הצפונית, המאכלסת את המרכז הבהאי הגדול בעולם, ימשיכו לעלות? והאם היא בדרך להיות בירת המשקיעים??

כאמור מ2008, זינקו המחירים באופן חד ביותר – כלומר, התייקרות של 120% בחמש שנים.

 

חזרה לימי הזוהר

מחירי נכסים בעיר מסוימת תלויים במספר רב של משתנים, ובכלל זה רמת הביקוש אל מול כמות הנכסים המוצעת. זה כמה שנים מככבת חיפה בראש מצעד המשקיעים. ביקושים הגוברים לנכסים בחיפה נובעים הן מרמות הביקוש למגורים בעיר והן מהגידול בביקוש לנכסים להשקעה. כבר לפני כשלוש שנים נהפך מאזן ההגירה של חיפה משלילי לחיובי, ומאז נמשכת המגמה. ואולם, כדי לקבל תשובה ברורה יותר לרמות המחירים הקיימות ולעתידן, נדרש לניתוח ריאלי ‏(בניכוי מדד‏) של מחירי הנכסים.

​

מבט חטוף במחירי הדירות בעבר ובמגמתיות ניתן ללמוד כי מחירי דירות הקטנות (עד 2.5 חדרים) עדיין לא הגיעו לערכם כפי שהיה בסוף שנות ה–90 – כלומר, למחירי הנכסים בחיפה יש עוד הרבה לאן לשאוף וככל הנראה מגמת עליית המחירים נמשכת. ניתוח שוק מכיוון אחר מתייחס ליחס הנומינלי בין מחיר דירה רלוונטית בחיפה לזו של העיר השנייה בגודלה בישראל, תל אביב, כמו גם למחיר הממוצע של נכס זהה בישראל.

​

מגמת ההגירה לעיר השתנתה וביקושים הן מצד משקיעים והן למגורים גבוהים יותר. יתרה מכך, לעיר תוכנית מתאר חדשה, הכוללת מתחם תחבורה חדש במפרץ, שבו רכבל לטכניון ולאוניברסיטה; שני מתחמי היי־טק חדשים, שבהם גם יוקצו שטחים נרחבים לספורט ונופש; הרחבת פארק ההיי־טק בדרום העיר ובניית פארק מדעי החיים בשטח של 32 דונם; והקמת נמל חדש ‏(שייקרא “נמל המפרץ”‏).

עוד כוללת התוכנית: המשך שינוי מתחם רחוב הנמל, שנהפך לקמפוס ובו שלוחות אוניברסיטאיות ומעונות; פיתוח כיכר פאריס והשוק הטורקי לכדי מתחם תיירותי מפואר; המשך פיתוח והשבחה של שכונת הדר; ובניית רובע עירוני חדש באזור הנמל המערבי.

​

היעד של עיריית חיפה ל–2025 הוא 330 אלף תושבים – ולצורך כך יורחבו ויעובו שכונות קיימות, וגם יתווספו שכונות חדשות

דוח הרשות להתחדשות עירונית: בחיפה אושרו ב-2019 תוכניות לבניית כ-4,400 דירות ב-10 מתחמי פינוי בינוי

חיפה מדורגת במקום השביעי מבין הערים המובילות בישראל בהיקף יחידות הדיור בתוכניות מאושרות להתחדשות עירונית ב-2019 – כ-4,400 דירות ב-10 מתחמי פינוי בינוי. כך עולה מהדוח המסכם לשנת 2019 שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מחוז חיפה מדורג במקום השלישי בהיקף התוכניות המאושרות (אחרי מחוז המרכז ומחוז תל אביב) עם כ-10,000 יח”ד מאושרות (10% מהסך הכללי).

 

העיר חיפה מדורגת גם בין 4 הערים המובילות בארץ במתן היתרי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי, עם כ-1,700 היתרים שניתנו ב-2019. בתמ”א 38 חיפה מדורגת בעשירייה הראשונה עם היתרי בנייה ל-427 דירות חדשות – 15 בניינים שקיבלו אישור לפרויקט תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספת) ו-17 בניינים בתמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).

​

     **** חיפה ****

מתוך כתבה שכתב עופר בפטרסבורג ב-20.01.26 באתר winwin) לחצ/י לקריאת הכתבה

( ". סיכום עשור - שוות פי 2 (winwin.co.il)

סיכום עשור - שוות פי 2

החזר השקעה של 144% בתשע שנים

​

בחיפה נרשמו עליות מחירים של 144% בממוצע בעשור, ולעיר פוטנציאל משמעותי לעליות מחירים עתידיות, וזאת בשל מספר גורמים: ראשית מדובר בעיר שבה מחירי הדיור עדיין ברי השגה ולא הגיעו לרמות הגבוהות שנרשמות במרכז, זאת למרות העובדה שמדובר בעיר גדולה עם אוכלוסייה איכותית, מוקדי תעסוקה, אוניברסיטה וטכניון. המשמעות היא שאפשרויות ההשבחה מצוינות. כמו כן בחיפה קיימת מעין סטיית תקן – בעולם שבו שכונות מגורים השוכנות בסמיכות לחופי הים נחשבות היוקרתיות והמבוקשות ביותר, בחיפה שכונות העילית ממוקמות דווקא במעלה הכרמל.

​

לפי סקירה שפרסמה לאחרונה הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג, המשקיעים משליכים את יהבם על חיפה ורוכשים דירות בעיר. סקירת הכלכלנית הראשית מדווחת על עלייה של 21.7% ברכישת דירות בעיר על ידי משקיעים ברבעון השני של השנה, זאת בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בסך הכל רכשו משקיעים 532 דירות בעיר ברבעון השני של 2019, נתון כמעט זהה למספר הדירות שרכשו משקיעים בתל אביב, העומד על 539 דירות. חיפה רושמת את העלייה הגדולה ביותר ביחס לכלל הערים שנבדקו.